FAQ

Mit der Unterzeichnung des ausgefüllten Mitgliedsformulars wirst du stimmberechtigtes Mitglied der AllerWohnen eG. Nachdem das Formular im Original im Büro angekommen ist, bestätigen wir den Beitritt per Brief und fordern zur Einzahlung der gezeichneten Anteile auf. Nach Geldeingang bestätigen wir diesen ebenfalls brieflich. Beide Dokumente zusammen (Beitritts- und Geldeingangsbestätigung) sind wichtige Nachweise, die du aufbewahren solltest.

Eine Kündigung der Anteile ist immer zum Jahresende möglich. Es gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von zwei Jahren. Ab diesem Zeitpunkt ist die AllerWohnen auszahlungsverpflichtet, hat dafür aber noch bis zu sechs Monate Zeit. Bis man sein Geld zurück hat, kann es also maximal drei Jahre dauern. Die alternative und schnellere Variante, die Genossenschaft zu verlassen, ist eine interne Übertragung von Anteilen. In diesem Fall übernimmt ein anderes Genossenschaftsmitglied die fälligen Anteile und zahlt das scheidende Mitglied privat aus. Das bietet sich vor allem an, wenn Menschen aus einer Allerwohnen-Wohnung ausziehen und sich entsprechend mit ihren Nachmieter*innen einigen. Die Übertragung wird schriftlich festgehalten, auch hierfür gibt es Formulare. Die Übertragung wird im Büro der Akte hinzugefügt.

Die Mitgliederversammmlung (MV) tagt ein Mal im Jahr, laut Satzung bis Ende Mai. Sie ist das zentrale und offizielle Gremium für die großen Belange und weitreichenden Entscheidungen der Genossenschaften.

Alle interessierten Mitglieder treffen sich i.d.R. zwei Wochen vor der MV zum Finanzgipfel, um sich einen Überblick über die finanzielle Lage in den einzelnen Projekten zu verschaffen und die MV vorzubereiten.

Der auf der MV gewählte Vorstand vertritt nach Außen hin die Belange der Genossenschaft. Das eigentliche Entscheidungsorgan bei uns ist aber die Orgagruppe, die sich i.d.R. monatlich trifft und aus den Mitgliedern von Aufsichtsrat und Vorstand sowie interessierten, kontinuierlich aktiven Mitgliedern zusammensetzt. Sie entscheidet über Erneuerungsausgaben, die Aufnahme neuer Wohnprojekte oder den Umgang mit Mietrückständen.

Ein Mal im Jahr gibt es einen abwechslungsreichen, moderierten Tag zu zukunftsweisenden Themen rund um die Genossenschaft, den wir unseren Zukunftstag nennen.

Uns ist es wichtig, dass unsere Häuser lange schön, lebenswert und wertvoll bleiben. Deshalb haben wir den Haus-TÜV erfunden. Jedes Jahr finden in allen Wohnprojekten selbst organisierte Haus-TÜVs statt, bei denen Bewohner*innen aus verschiedenen Projekten zusammen mit einem externen Profi (Architektin oder Bau-Ingenieur) in jedem Projekt die Bausubstanz der Wohngebäude auf Schäden untersucht. Dabei werden alle Wohneinheiten und die Außenhülle inspiziert und etwaige Schäden in einem Mängelprotokoll dokumentiert. Die Hausvereine selbst haben die Aufgabe, die Beseitigung der dringendsten Mängel zu organisieren. Ihnen steht dafür ein Instandhaltungstopf zur Verfügung. Die Orgagruppe bleibt informiert und hakt ggf. bei den Hausprojekten nach.

Unregelmäßig alle paar Jahre findet ein Tag der Offenen Projekte statt, an dem die Wohnprojekte der AW ihre Pforten für neugierige Besucher*innen öffnen. Wann der nächste stattfindet, kündigen wir unter „Aktuelles“ an.

Wir beschränken uns derzeit auf Bauvorhaben im Landkreis Verden. Wir sind offen für eine Projektbegleitung, also eine (externe) Person, die als Scharnier zwischen der AW als Bauherrin, der Projektgruppe und der*m Architek*in agiert. Denkbar ist auch, die Begleitung des Bauprozesses, der Gruppenfindung und -vergrößerung sowie der Finanzierung in verschiedene Hände zu geben. Damit steigen jedoch auch die Anforderungen an eine eindeutige und transparente Aufgabenverteilung und womöglich auch die Kosten. Je länger die Gruppenmitglieder sich schon kennen und voneinander wissen, was sie wollen und was nicht, desto vorteilhafter ist das für aufkommende Bau- oder Finanzfragen. Deshalb bauen wir am liebsten mit bestehenden Gruppen!

Entscheidet sich eine Projektgruppe, mit uns zu sanieren und finden wir das auch eine tolle Idee, steht zunächst der Kauf des Grundstücks an. Schon dafür muss die künftige Haus-Gruppe aktiv werden: Wir klären mit Euch, welche Summe zuvor in Form von Genossenschafts-Einlagen zusammengekommen sein muss, damit wir das Grundstück möglichst mit Eigenkapital kaufen können. Außerdem sprechen wir über eine Risiko-Absicherung für die Genossenschaft. Es kann ja sein, dass das Projekt schon früh scheitert, vor allem wenn die Gruppe aufgibt oder sich in der Bauphase zerstreitet.

Parallel zu den Bauplanungen geht meistens die Gruppenfindung bzw. -erweiterung voran. Gar nicht wenige Gruppen, die von einem Hausprojekt träumen, verändern sich nochmal, wenn es konkret wird.

Es ist wichtig, dass die Risikoverteilung vorab geklärt ist und schriftlich festgehalten wird. Auch braucht es eine Bauwesen-Versicherung vor Sanierungsbeginn.

Die Allerwohnen will nur in Ausnahmefällen Neubauten begleiten – Altbausanierung ist aus ökologischen Gründen unser Lieblingsweg. Wir planen dann mit den Gruppen, wohin sich ein Haus entwickeln soll. Die Vorfinanzierung muss realistisch über die zukünftigen Mieten kalkuliert werden, denn das Projekt muss sich am Ende selber rechnen.

Wir haben meistens eine Mischfinanzierung aus unverzinsten Genossenschaftseinlagen (durch die Gruppen selbst), aus verzinsten Einlagen (meistens durch nicht-wohnversorgte Mitglieder) sowie Kredite von Banken. Bei letzteren nutzen wir häufig günstige Förderkredite, z.B. für ökologische Altbausanierung.

Grob gesagt gibt des drei Quellen: Das sind Genossenschafts-Einlagen, Kredite von Banken oder Privatpersonen sowie KfW-Förderung.

EINLAGEN

In der Regel benötigt die AW einen Großteil des Kaufpreises durch Einlagen aus der Gruppe und ihrem „Dunstkreis“. Später folgen weitere Pflichteinlagen, die sich ganz unterschiedlich innerhalb der Projektgruppe verteilen kann. Für die AW gelten diese Einlagen gegenüber den Banken als Eigenkapital. Einlagen gelten bei einer Insolvenz der Genossenschaft als nachrangig, durch die dann zu verkaufenden Immobilien und Grundstücke werden also zuerst die offenen Bankkredite, dann die offenen Privatdarlehen und erst zum Schluss die Einleger*innen bedient.

Wir unterscheiden Einlagen ohne Ausschüttung von wohnversorgten Mitgliedern und ethische Geldanlagen mit einer geringen, jährlich durch die Mitgliederversammlung fest gelegte Gewinnbeteilgung.

BANK- BZW. PRIVATKREDITE

Bankkredite sind meist unabdingbar bei einer Altbausanierung. Sie beinhalten die Eintragung einer Grundschuld an die Bank im Grundbuch für das jeweilige Objekt. Darlehen von Privatpersonen sind vertraglich geregelt und haben meist kürzere Kündigungsfristen bzw. eine höhere Verzinsung als Einlagen.

KfW-FÖRDERUNG

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat u.a. die ökologische Wohnraum-Förderung schwerpunktmäßig im Blick – und zwar seit 2023 hauptsächlich im Bereich energieeffiziente Altbausanierung. Die Art und Höhe der Förderung hängt vom angepeilten Effizienzstandard ab. Wir sanieren traditionell nicht unter dem Standard … Damit verbunden sind günstige Zinsen, lange Laufzeiten und Tilgungszuschüsse pro umgesetzter Wohneinheit.

Unsere Wohnprojekte sind fast ausschließlich Mietobjekte, d.h. die dort Wohnenden zahlen neben ihrer Pflichteinlage eine monatliche Kaltmiete zur Tilgung der Kreditraten sowie für Instandhaltungs- und Erneuerungsarbeiten. Grundstück und Gebäude gehören dort der AW. Eine Ausnahme ist die Gemeinschaftssiedlung Neumühlen in Verden, in der verschiedene „Häuslebauer*innen“ auf dem Grund und Boden der AllerWohnen Privateigentum sowie ein Gemeinschaftshaus in der Mitte finanziert haben und selber bewohnen. Im Erbpachtvertrag sind Pflichtanteile, vererbbares Wohnrecht und der sog. „Heimfall“ geregelt.

Durch eigenes Handanlegen auf der Baustelle können nicht nur in Zeiten hoher Inflation und Energiekosten sowie des Material- und Fachkräftemangels Kosten gespart werden. Das ist auch bei AW-Bauvorhaben u. U. möglich. Laien-Aufgaben wie das Entfernen alter Dachziegel, einfache Abriss-, Dämm- oder Verputzarbeiten können Projektgruppen mitunter selber vornehmen.

Bei vorhandenem professionellem KnowHow und entsprechender Anleitung ist auch mehr möglich. Wichtig dabei ist, dass der Arbeitsschutz und die Gewährleistung für etwaige Baumängel geklärt sind! Auch dauern Laien-Arbeiten oft deutlich länger als die von Handwerker*innen, müssen also als zeitlicher Mehraufwand in der Baustellen-Planung bedacht werden.

Bei KfW-Förderungen ist zudem zu beachten, dass diese seit 2023 energetische Altbausanierung bevorzugt und das Geld nur an ausführende Firmen ausgezahlt werden kann.

In der Regel muss die jeweilige Projektgruppe durch angemessene Kündigungsfristen für Einzelpersonen, Wohneinheiten und ganze Gruppen sicherstellen, dass es nicht zu größeren Mietlücken kommt. Den Umgang damit regelt die Projektgruppe möglichst intern. Nur in Ausnahmefällen tritt die AW als Vermieterin offiziell in Erscheinung. Fast alle Herausforderungen haben wir bisher gut gemeinsam mit den Hausvereinen lösen können.

Zunächst ist für uns wichtig, zu wissen, ob Du Bau-, Wohn-, Einlagen-, oder einfach an einem Austausch interessiert bist? Unter Interesse haben wir dir jeweils ein paar Fragen als Vorschläge formuliert, die dir helfen können, uns dein Anliegen zu schildern.